Ristrutturare Casa

Guida alla ristrutturazione della Casa: Consigli pratici sulla scelta dell’intervento

Cosa voglio ristrutturare? Vi aiuterò a dare una risposta a questa domanda fornendovi delle informazioni e dei consigli utili per avere maggiore chiarezza sull’argomento trattato.

Per dare una risposta alla domanda iniziale si possono percorrere due strade, la prima è legata agli incentivi statali ( su questo poi ci sarà un approfondimento più avanti) e quindi cosa posso ristrutturare in modo da avere il massimo rimborso fiscale, la seconda è se la ristrutturazione che se si vuole fare una ristrutturazione totale o parziale.

Nel caso di una ristrutturazione parziale vi indico due modi per poter procedere su questa strada.

Il primo è di iniziare la ristrutturazione dagli spazi meno accessibili della casa in modo che nella seconda parte di ristrutturazioni non ci sia un passaggio delle maestranze edili negli spazi già ristrutturati al fine di evitare spiacevoli problemi, il secondo è di accertarsi che la parte impiantistica degli ambienti che si stanno ristrutturando sia in buone condizioni (sarebbe spiacevole riscontrare perdite di acqua nelle stanze appena ristrutturati). In ambedue i casi va fatta una comunicazione al comune che può essere di tipo semplificata se si fanno lavori di manutenzione ordinaria, complessa nel caso di lavori di manutenzione straordinaria.

Architetto Alessandro Viglietti

Interventi di manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono opere semplici non invasive che non riguardano le parti murarie ed impiantistiche dell’edificio, come la tinteggiatura, la sostituzione dei pavimenti, le tinteggiature gli intonaci opere di impermeabilizzazione grate e inferiate ( finestre , grate e inferiate vanno in manutenzione ordinaria se l’immobile non ricade in zone tutelate paesaggisticamente altrimenti per questi interventi occorre seguire delle indicazioni cromatiche e di materiali che da la regione d riferimento).

La domanda di manutenzione ordinaria può essere presentata direttamente dal proprietario dell’immobile con l’utilizzo di un format scaricabile dal sito del comune in cui ricade l’immobile da ristrutturare.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria si intendono tutti quegli interventi eseguiti sulle singole unità abitative che interessano il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali di edifici, in modo più specifico si intendono l’apertura di porte interne e finestre, demolizione e ricostruzione di pareti, rifacimento delle parti impiantistiche elettriche, termiche ed idrauliche.
In questo caso si presenta una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, se si attua questa strada l’iter autorizzativo per l’inizio lavori richiede la presentazione di un progetto e di documentazione tecnica da parte di un Architetto presso il comune di appartenenza.

Ora però occorre fare una puntualizzazione importante, se si percorre la strada della manutenzione ordinari le opere che possono essere portate in detrazione possono essere solo

 interventi realizzati su parti comuni condominiali, tra cui rientrano la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne dell’intero stabile.
Le detrazioni relative a questi tipi d’interventi vengono divise in base alla quota millesimale
 Nel caso di “opere di ristrutturazione” quindi opere che riguardano un ammodernamento dell’immobile dal punto di vista sia planimetrico (diversa distribuzione interna) e sia impiantistico la detrazione è possibile per un massimo del 50% dell’importo dei lavori fatturati ed è spalmabile in 10 anni, quindi in 10 rate e con IVA agevolata al 10%, il riferimento normativo è la legge n. 90 del 3 agosto 2013 e Decreto Legge n. 63 del 04/06/2013, è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 181 del 3 agosto 2013.

Su questo punto legato alla gestione economica della ristrutturazione è importante fare un approfondimento poiché l’argomento economico può spostare la mole di lavori che si intendono fare in funzione della detraibilità di questi. L’incentivo è previsto per interventi compiuti sul patrimonio edilizio esistente esclusivamente a destinazione residenziale e consiste in uno sconto dell’IRPEF pari al 50%.

Il limite delle opere fatturabili è pari a 96.000 euro a cui si possono cumulare altri 10.000 euro da investire per l’acquisto degli elementi di arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione oltre che di elettrodomestici di classe A+. Lo sconto massimo ottenibile è pari alla metà del massimo fatturabile, cioè 48.000 euro per gli interventi edilizi, più 5.000 euro per l’acquisto degli elettrodomestici e dei complementi di arredo.

E’ opportuno fare un precisazione importante, ossia che possono usufruire della detrazione fiscale relativa al bonus mobili solo coloro che hanno usufruito del bonus fiscale legato alla ristrutturazione. Ora è importante definire “chi può usufruire di queste detrazioni”, possono beneficare della detrazione IRPEF coloro che effettuano le spese per gli interventi, quindi non sono solamente i proprietari dell’immobile oggetto di ristrutturazione, ma anche i titolari di altri diritti reali, come:

 nudi proprietari o usufruttuari
 affittuari o comodatari;
 soci di cooperative divise o indivise;
 il promittente acquirente pur che abbia già registrato il compromesso.

Può usufruire dell’agevolazione il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’immobile, a condizione che possa dimostrare l’effettivo esborso economico per le opere di ristrutturazione.
( al fine di evitare malintesi mi preme dare le definizioni delle parole che potrebbero generare equivoci “ il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado”). Nel caso di una coppia non sposata quindi pura convivenza more uxorio è consigliabile stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito per fruire del bonus. Nel caso in cui l’immobile è in comproprietà le detrazione fiscale da parte dei comproprietari è proporzionale alle spese che ciascuno ha sostenuto per l’immobile oggetto di ristrutturazione.
Al fine di evitare malintesi vi faccio un esempio: immobile in comproprietà tra due coniugi. Se le spese le sostiene interamente il marito, può detrarre il 50% di tutta la spesa; se i due coniugi pagano in parti uguali, ciascuno detrae il 50% della metà pagata; se le spese sono sostenute in quote diverse, es. 1/3 e 2/3, ciascuno detrae il 50% della propria quota.

Iter da seguire per avere agevolazione fiscale

L’ultimo passaggio relativo alla detrazione fiscale che mi preme porre alla vostra attenzione è l’iter seppur semplice, che occorre seguire per avere agevolazione fiscale, non bisogna presentare alcuna domanda ma occorre seguire due semplici passaggi, il primo è quello di indicare in sede di dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile oggetto di ristrutturazione il secondo passaggio è quello di fare tutti i pagamenti tramite bonifico bancario o postale.Nel bonifico deve essere indicato il codice fiscale del soggetto che esegue il pagamento e il codice fiscale o la partita IVA del soggetto che lo riceve, fondamentale però è la causale “ Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 – Pagamento fattura n. ___ del______ a favore di _______________ partita Iva _________________.”

La maggior parte degli istituti di credito mette a disposizione dei correntisti una modulistica apposita per la richiesta della detrazione e una procedura analoga per i bonifici effettuati on line, già comprensive della causale specifica.
Mi permetto di darvi un consiglio la fine di evitare problemi nel caso di controlli da pare dell’agenzia delle entrate, in caso di ristrutturazione con detrazione fiscale al 50% conservatevi la copia della SCIA (o comunque del titolo abilitativo al’esecuzione dei lavori) la copia delle fatture e dei bonifici effettuati ,eventuale nulla osta dell’assemblea di condominio, eventuale variazione catastale ed eventuale autorizzazione all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Architetto Alessandro Viglietti

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