La nuova riforma del condominio

Le nuove regole sulla vita condominiale

e sul rapporto con l’amministratore

Avv. Maria Catena Savoca

Il 18 Giugno è entrata in vigore la nuova riforma del condominio. Dopo 70 anni, la legge 220/2012 modifica la disciplina degli immobili in condominio prevista nel codice civile del 1942. Una riforma necessaria dopo le innumerevoli sentenze della Cassazione che negli anni avevano cercato di adattare le nuove esigenze e le nuove realtà dei condomini alla statica normativa del 1942.

Quali le novità più importanti per i 14 milioni di famiglie che vivono in condominio?

Sarà obbligatoria l’apertura di uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso, così che tutte le somme che l’amministratore riceve a qualunque titolo dai condomini e da terzi transitino attraverso questo conto; di tale conto ogni condomino può prenderne visione ed estrarne copia, a proprie spese, così come tutti gli altri documenti inerenti la gestione condominiale. Nella norma sono dettagliatamente elencate le gravi irregolarità per le quali l’amministratore può essere revocato anche da un solo condomino, rivolgendosi all’autorità giudiziaria, ma anche se non rende il conto della gestione e se emergono gravi irregolarità fiscali; e sono legislativamente previsti, adesso, i consiglieri di condominio aventi funzioni consultive e di controllo. Altra novità importante che compete l’amministratore ma che coinvolge tutti i condomini è la tenuta del registro di anagrafe condominiale, all’interno del quale devono essere contenute le generalità dei proprietari, comprensive del codice fiscale e residenza, i dati catastali dell’immobile, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; dati quindi che se finora non forniti devono essere portati a conoscenza dell’amministratore, il quale di fronte all’inerzia del condomino potrà acquisirli a spese del condomino stesso. Tempi meno felici, anche, per i condomini morosi. L’amministratore, infatti, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea, può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori, non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi; inoltre, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini  morosi  entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile si riferisce. Novità anche per quanto riguarda le deleghe comunemente utilizzate in sede assembleare. Ogni condomino potrà intervenire a mezzo di rappresentante munito però di delega scritta, se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio e soprattutto non potranno essere conferite deleghe all’amministratore, cosa finora invece molto frequente. In caso di super-condominio partecipa un solo delegato per edificio. Attenzione inoltre a rispettare il regolamento di condominio perché per le infrazioni può essere stabilito, a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino a € 200 e in caso di recidiva fino a € 800; somma che verrà devoluta al fondo per le spese ordinarie. A proposito di fondo, per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Saranno invece più felici gli amanti degli animali domestici che finalmente si sono visti concretizzare il diritto di detenere i loro amici a quattro zampe senza che un regolamento condominiale glielo impedisca. Ma c’è un ma, così come specificato dalla Commissione Giustizia, perché la disposizione che prevede ciò è inclusa nel regolamento di condominio, cosiddetto, ma può non riguardare i regolamenti contrattuali, quelli cioè approvati da tutti i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio o con deliberazione unanime. In coerenza cioè con il principio di legge dell’autonomia contrattuale, lascerebbe la possibilità a un tale tipo di regolamento, e quindi ad un assemblea consapevole e volontaria, di  decidere diversamente. Infine, è stata prevista la possibilità di realizzare individualmente impianti non centralizzati di ricezione radio-televisiva e accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari private e preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, senza che sia necessaria un’autorizzazione da parte dell’assemblea che ha solo una funzione di controllo. Per ulteriori informazioni: cell. 3471358605 – mariacatena.savoca@alice.it